Heredar un piso en Valencia suena a lotería. La realidad, cuando llega el momento, es otra cosa. Papeles del notario, plazos de Hacienda, una plusvalía que nadie os contó y, muchas veces, un hermano al que le sudan las escrituras y otro que quiere vender ya. Nosotros llevamos años acompañando a familias de Patraix, Paiporta, Burjassot y del Marítim en este proceso. Esta guía es lo que nos gustaría que nos hubieran contado antes de firmar nada. Sin tecnicismos raros, sin cifras inventadas. Solo lo que hay que hacer, en el orden que hay que hacerlo.
1. Cuando llega una herencia con piso: los 3 caminos posibles
Cuando fallece un familiar y deja un piso, hay tres opciones. Ninguna es mejor en abstracto, depende de vuestra familia.
Vender el piso y repartir el dinero. Es lo más habitual cuando sois varios hermanos que vivís en sitios distintos, ninguno necesita esa vivienda y todos preferís liquidez antes que un ladrillo compartido. Corta de raíz los gastos de comunidad, IBI y suministros, y cada uno decide qué hace con su parte.
Quedárselo uno solo comprando la parte a los demás. Se llama extinción de condominio. Uno de los herederos se queda con el piso pagando al resto lo que les corresponde. Fiscalmente sale mejor que una compraventa normal, porque el impuesto que se paga es más bajo. Es la opción típica cuando uno vive ya en el piso o lo quiere para alquilarlo a largo plazo.
Quedárselo entre todos y ponerlo en alquiler. Sobre el papel parece justo, pero es donde vemos más discusiones. Un mes hay que arreglar la caldera y no todos quieren poner dinero. Al año se enfada uno con el inquilino. Funciona cuando los herederos se llevan muy bien y las reglas quedan por escrito desde el primer día. En cuanto hay dudas, mejor vender.
La decisión no hay que tomarla el día del entierro. Hay tiempo. Pero conviene decidirlo antes de firmar la aceptación de la herencia, porque a partir de ahí el piso ya está a nombre de los herederos y cambiar de plan implica más papeleo y más impuestos.
2. Los 5 pasos legales obligatorios antes de poder vender
No se puede vender un piso heredado el mes siguiente al fallecimiento. Hay cinco trámites que sí o sí, y hasta que no están hechos, ningún notario firma la venta.
Certificado de defunción. El primer papel. Se pide en el Registro Civil o por sede electrónica del Ministerio de Justicia. Gratis, tarda entre unos días y dos semanas.
Certificado de últimas voluntades y de seguros. Se piden pasados 15 días hábiles desde el fallecimiento. El primero dice si hay testamento y ante qué notario. El segundo dice si había seguro de vida, algo que muchas familias descubren aquí y les ayuda a cubrir gastos.
Copia autorizada del testamento o declaración de herederos. Si hay testamento, se pide al notario que lo custodia. Si no lo hay (morir intestado), hay que hacer declaración de herederos ante notario, que tarda entre uno y tres meses.
Aceptación y adjudicación de la herencia ante notario. Es la escritura donde todos los herederos aceptan y se reparten los bienes según el testamento o la ley. Aquí se decide quién se queda con qué. Si es un solo piso y varios herederos, o todos quedan en proindiviso o uno se queda el piso compensando al resto. Momento clave para tener claro el plan.
Pago de impuestos e inscripción en el Registro de la Propiedad. Antes de inscribir hay que pagar el impuesto de sucesiones y la plusvalía municipal (los vemos ahora). Con las cartas de pago y la escritura, se lleva todo al Registro. Cuando termina el registrador, el piso ya figura a nombre de los herederos y, ahora sí, se puede vender.
Si intentáis vender antes de estar inscritos, el notario de la compraventa lo bloquea. Es uno de los errores más habituales y lo explicamos abajo.
Antes de este artículo os viene bien nuestra guía sobre heredar vivienda en Valencia, que entra en la parte previa a la venta.
3. Impuestos que hay que pagar sí o sí
Cuando se hereda un piso hay dos impuestos que no se escapan.
Impuesto de sucesiones y donaciones (ISD). Lo paga cada heredero por lo que recibe. En la Comunidad Valenciana está muy bonificado para familiares cercanos, y por eso muchas familias acaban pagando poco o nada. El plazo es de seis meses desde el fallecimiento, prorrogable otros seis si se pide en los primeros cinco meses. Si os pasáis, empiezan recargos e intereses.
Plusvalía municipal (IIVTNU) por herencia. Grava el aumento de valor del suelo urbano desde que el fallecido compró el piso hasta que se hereda. La cobra el ayuntamiento donde esté el piso. El plazo también es de seis meses. Aquí hay una trampa que se comen muchas familias: aunque no vendáis, hay que pagarla por el hecho de heredar. Cuando luego vendáis, se paga otra plusvalía por el tramo entre la herencia y la venta.
Tenemos guía específica de plusvalía municipal en Valencia donde entramos en cálculo, reducciones y qué pasa si el valor del suelo ha bajado.
Hay un tercero que a veces aparece: el IRPF. Al heredar no se paga IRPF por el piso (la ley lo llama plusvalía del muerto y está exenta). Pero cuando vendáis, sí pagaréis IRPF por la diferencia entre el valor declarado en la herencia y el precio de venta. Por eso es tan importante declarar bien el valor en la aceptación. Si declaráis muy bajo para pagar poco sucesiones, luego os toca un IRPF alto cuando vendáis. Hay que buscar el equilibrio real y honesto. En impuestos de venta de vivienda en Comunidad Valenciana entramos al detalle.
4. Bonificaciones del impuesto de sucesiones en Comunidad Valenciana
Esta es la parte que más alivia a las familias que atendemos.
Parentesco cercano. Cónyuge, hijos, padres, descendientes y ascendientes directos (Grupos I y II) tienen bonificación importante en la cuota del impuesto. Los porcentajes concretos los ajustan cada año los presupuestos autonómicos, así que conviene comprobarlos en el momento con la Agencia Tributaria Valenciana o con vuestro gestor.
Reducción por vivienda habitual. Si el piso era la vivienda habitual del fallecido y quien lo hereda es cónyuge, ascendiente, descendiente o pariente colateral mayor de 65 años que hubiera convivido los dos años previos, hay una reducción adicional sobre el valor del piso, con un tope máximo por heredero. Exige mantener la vivienda un plazo determinado (habitualmente cinco años).
Ojo con herencias entre hermanos, sobrinos o sin parentesco. Si quien hereda no es descendiente directo ni cónyuge (hermanos entre sí, sobrinos que heredan de un tío sin hijos, parejas de hecho no registradas), las bonificaciones son mucho menores o no aplican, y el impuesto puede subir bastante. En estos casos conviene planificar antes del fallecimiento con un testamento bien hecho o con figuras como la nuda propiedad en Valencia.
5. Cómo vender un piso en proindiviso entre hermanos
Cuando el piso queda a nombre de varios hermanos, cada uno tiene una cuota. Tres hermanos con partes iguales tienen un tercio cada uno. A esto se le llama proindiviso o comunidad de bienes.
Para vender el piso completo hacen falta las firmas de todos. Sin excepción. Si sois tres y uno no firma, no se puede vender a un tercero.
Cada hermano sí puede vender su cuota por separado, pero en la práctica casi nunca sale bien. Nadie ajeno va a comprar un tercio de un piso donde vive un desconocido o donde los demás no colaboran. El comprador que aparece suele ser otro heredero, o un fondo especializado en cuotas que compra muy barato.
Antes de sacar el piso al mercado, pactad entre hermanos:
- Precio mínimo que aceptáis.
- Quién habla con las visitas y quién firma las arras.
- Reparto de gastos hasta la venta (IBI, comunidad, suministros).
- Reparto del dinero al final, según cuotas del testamento y descontando lo que cada uno haya adelantado.
Cuando esto está claro por escrito, el proceso fluye. Cuando no, se rompe a la primera. Nosotros preferimos tener una reunión inicial con todos los hermanos antes de firmar el encargo de venta, para dejar cerrado quién decide qué. En gastos de vender un piso en Valencia explicamos qué gastos son del vendedor y qué del comprador.
6. Qué hacer si un hermano no quiere vender
Es la pregunta que más nos llega.
Primero, mediación. Antes del juzgado, sentaos. Muchas veces el hermano que dice que no tiene un problema concreto que se puede resolver: siente que le van a dar menos de lo justo, tiene apego emocional al piso o no confía en el proceso. Un asesor externo (abogado de familia, mediador, notario de confianza) ayuda a bajar la temperatura.
Segundo, comprarle su parte. Si uno quiere quedarse el piso y el que se opone acepta irse a cambio de dinero, se hace extinción de condominio. Se firma ante notario, se pagan las cuotas a los demás y el piso queda a nombre de uno. Fiscalmente se paga AJD, no ITP, y sale bastante más barato que una compraventa normal.
Tercero, división judicial de la cosa común. Cuando no hay acuerdo posible, la ley permite pedir al juzgado que divida el piso. Como no se puede partir físicamente, el juez lo saca a subasta pública y el dinero se reparte entre los herederos. Es la vía nuclear. Funciona, pero tarda entre uno y dos años, cuesta dinero en abogados y las subastas judiciales casi siempre rematan por debajo del precio de mercado. Se usa cuando de verdad no hay otra salida.
Nuestro consejo, después de muchos casos: agotar el diálogo. Vender juntos siempre es más rentable que subastar por narices.
7. Cómo se reparte el dinero de la venta entre herederos
El dinero se reparte según las cuotas de la escritura de aceptación, que viene del testamento o de la declaración de herederos. Si el testamento dice partes iguales entre tres hijos, cada uno recibe un tercio.
Antes de repartir se descuentan los gastos comunes de la venta:
- Cancelación de hipoteca, si el piso tenía una pendiente.
- Certificado de eficiencia energética y cédula de habitabilidad si no estaban.
- Plusvalía municipal por la venta (la de este tramo, no la de la herencia).
- Honorarios del gestor si lo habéis contratado.
- Cualquier gasto que uno de los hermanos haya adelantado y esté justificado con factura (una reforma de urgencia, una derrama, IBI atrasado).
Después del descuento, se hace el reparto por cuotas. Recomendamos dejarlo todo en una hoja simple con las cifras de cada gasto y de cada ingreso, firmada por todos, para evitar reclamaciones años después. No hace falta que sea notarial, basta con un acuerdo privado claro.
Cada heredero, en su declaración de la renta del año siguiente, tendrá que declarar la ganancia patrimonial de su parte. Aquí es donde se paga el IRPF del que hablábamos antes.
8. Errores caros que vemos en clientes de Patraix, Paiporta, Burjassot y Marítim
Después de acompañar a muchas familias, hay tres errores que se repiten.
Intentar vender sin haber inscrito la herencia en el Registro. Nos llega gente con comprador ya interesado, arras firmadas y notario reservado, que descubre en el último momento que el piso sigue a nombre del fallecido. La venta se cae, hay que devolver arras (a veces duplicadas si eran penitenciales) y se pierde al comprador. La solución es simple: terminar los cinco pasos legales del punto 2 antes de sacarlo al mercado.
Olvidar la plusvalía municipal por la herencia. Fácil de olvidar porque llega en un momento de duelo y porque mucha gente no sabe que existe una plusvalía distinta a la de la venta. El ayuntamiento no siempre avisa. Cuando pasan más de seis meses sin presentarla, empiezan recargos e intereses. Lo vemos especialmente en herencias donde los herederos viven fuera de Valencia y creen que ya lo lleva el gestor sin haber confirmado.
Declarar el piso en la herencia por un valor irreal. Algunas familias declaran el piso muy por debajo del valor real para pagar menos sucesiones. En 2026, con el valor de referencia de Catastro funcionando como suelo mínimo, cada vez es más difícil colarlo. Y si cuela, cuando vendáis a precio de mercado, Hacienda os cobrará IRPF por una ganancia mucho mayor que la real. El truco casi siempre acaba pagando más impuesto en total. Mejor declarar con honestidad el valor de mercado del barrio, que en Patraix o el Marítim en 2026 poco tiene que ver con el de hace diez años.
Un cuarto error, silencioso: no revisar cargas antes de aceptar. Aceptar la herencia significa aceptar también las deudas del fallecido. En casos dudosos existe la aceptación a beneficio de inventario, que blinda el patrimonio propio del heredero. Antes de firmar, pedid nota simple del Registro y consultad con el notario. Nunca sale caro preguntar.
9. Diferencia entre vender ya el piso heredado y esperar
Nos preguntáis muchas veces si conviene vender nada más terminar los trámites o esperar unos años. La respuesta corta: depende. La larga tiene tres factores.
Efecto en IRPF. Cuanto más tiempo pase entre herencia y venta, mayor será la ganancia patrimonial si el mercado sube. Esa ganancia tributa por tramos que empiezan alrededor del 19% y pueden llegar cerca del 28% para importes altos (los tramos exactos los actualizan cada año). Si vendéis al poco tiempo con un valor de venta parecido al declarado en la herencia, la ganancia es pequeña y el IRPF también.
Plusvalía municipal por la venta. Cada año que pasa incrementa el importe de la plusvalía municipal de la venta. Desde la reforma de 2021 se puede escoger el método más favorable entre el objetivo (valor catastral) y el real (diferencia entre precio de compra y venta), pero vender antes suele salir mejor.
Momento del mercado. En Valencia el mercado sube fuerte desde hace años, con más presión en Patraix, Ruzafa, el Cabanyal y el eje del Marítim. En Paiporta y Burjassot también hay demanda constante. Si el piso está en zona muy demandada y en buen estado, esperar unos meses puede compensar. Si necesita reforma que nadie va a hacer, cuanto antes mejor.
Nuestra recomendación honesta: si nadie va a vivir en el piso, nadie quiere gestionar un alquiler y la relación entre herederos es delicada, vender pronto. Si el piso encaja en un plan claro (uno vive allí, otro compra las cuotas, o el alquiler es una decisión sólida de todos), tomaos el tiempo que haga falta.
Si vais a vender y queréis un repaso general del proceso, tenemos la guía madre de vender piso en Valencia.
10. Preguntas frecuentes
¿Cuánto tarda todo el proceso desde el fallecimiento hasta poder vender?
Entre tres y seis meses en un caso normal con testamento, todos los herederos localizados y sin conflictos. Puede alargarse a nueve o doce meses si hay que hacer declaración de herederos, si aparecen deudas o si los herederos viven fuera. La venta en sí, una vez inscrito el piso, tarda lo mismo que cualquier venta.
¿Y si el fallecido tenía hipoteca sobre el piso?
La hipoteca se hereda junto con el piso. Los herederos pueden seguir pagándola, subrogarse, cancelarla anticipadamente o cancelarla al vender (lo más habitual). En la venta, el notario retiene del precio la cantidad necesaria para cancelarla y la envía al banco.
¿Pueden los herederos vender el piso antes de aceptar la herencia?
No. Hasta que no se firma la aceptación y se paga el impuesto de sucesiones, los herederos no tienen la propiedad plena. Se puede firmar arras con la venta prevista para cuando estén los papeles, pero el comprador tiene que aceptar esperar.
¿Qué pasa si uno de los herederos vive dentro del piso y no quiere irse?
Si tiene cuota de propiedad, tiene derecho de uso mientras no se venda o se extinga el condominio. Si los otros quieren vender, hay que llegar a un acuerdo con él o acudir a la división judicial. Antes de eso, casi siempre funciona ofrecerle comprar las otras cuotas o pactar un plazo razonable para marcharse cuando se venda.
¿Es obligatorio contratar una inmobiliaria para vender un piso heredado?
No es obligatorio, se puede vender por cuenta propia. Nosotros, más allá de gestionar la venta, coordinamos a los herederos, ayudamos a fijar precio realista, filtramos visitas y llevamos el proceso hasta la firma. En una herencia con varios hermanos, tener un intermediario que se hable con todos por igual y que no tome partido baja mucho la tensión familiar.
¿Se puede renunciar a la herencia si el piso tiene más deudas que valor?
Sí. La renuncia se hace ante notario. Es total (no se puede renunciar solo al piso y aceptar lo demás) y no tiene marcha atrás. Si el patrimonio del fallecido es incierto, la aceptación a beneficio de inventario permite responder de las deudas solo con lo heredado, sin arriesgar el patrimonio personal.
¿Habéis heredado un piso y no sabéis por dónde empezar?
Sabemos que se acumula todo a la vez: los papeles del notario, el hermano que quiere una cosa, el otro que quiere otra, la plusvalía que hay que pagar y el piso vacío pasando meses con gastos. Nosotros os acompañamos en todo el proceso, desde ordenar los papeles hasta firmar la venta en la notaría, coordinando con vuestro gestor si ya tenéis uno o derivando al nuestro si preferís que nos encarguemos.
¿Herencia con piso? Os ayudamos con todo el proceso hasta la venta
Podéis pasar por cualquiera de nuestras cuatro oficinas en Valencia y área metropolitana. La primera visita es sin compromiso.
Oficina Patraix. Corazón del barrio, referencia en compraventa y herencias de la zona sur de Valencia.
Oficina Paiporta. Atendemos toda l’Horta Sud, con conocimiento del mercado local y contacto directo con el ayuntamiento para trámites de plusvalía.
Oficina Burjassot. Cubrimos Burjassot, Godella, Rocafort y pueblos cercanos del norte del área metropolitana.
Oficina Marítim. Cabanyal, Malvarrosa, Nazaret y toda la zona de playas de Valencia, un mercado con particularidades propias en herencias.
